オリンピックくるけど、2019年に不動産買ったら得する?【住宅市場の年収倍率と総返済負担率の推移】

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老人
ようやく電車が動き始めたな。
hagebeats
やっとですね

朝から地震で電車が止まっていて、イライラしていたらたまたま隣に乗り合わせた人があの老人でまたお金の話をしてた。

関連記事:老後のお金って必要なのか?老後の貯金っていくら必要???

老人
地震が起きると何もできなくなるのう・・・
hagebeats
まあ、日本は治安もよければ水も水道水が飲めて医療も安く受けられるのでいい国だとは思いますが、地震だけは嫌ですね・・・
老人
全くその通りじゃな。外国人観光客の方も地震だけは嫌だと言う意見も多いそうじゃ。
hagebeats
オリンピックも2020年にありますしね。
老人
そうじゃな。2019年の今年はラグビーのW杯も開催されるわけじゃな。
hagebeats
ちょっと質問してもいいですか?
老人
ほう?なんじゃ?

年収倍率と総返済負担率

hagebeats
今までそもそも資産とは何かっていう初歩中初歩から教えてくださったじゃないですか?よくツイッターでオリンピックきたら湾岸の不動産が急騰するってみたことあるんですけど、不動産ってどうなんですか?まあ、マンション買える金はないんですけど・・・
老人
それは時すでに遅しじゃ。言ってしまえば、東京に決まる前から張っておるものもおるぐらいじゃからな。もう逆に売っておるものもおるんじゃないか?今日のニュースで家具屋のニトリの社長さんが売り払ったと言っとったぞ。

似鳥会長は19年以降の景気を「先行指標として注視している住宅関連の指標が日米で下がっており、来年以降は世界的に下り坂になる。私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った」と言う。

参照記事:経済予測的中で話題のニトリ会長 「2019年末の日経平均も2万円割れ、為替は105〜110円」と予想

hagebeats
甘くなかったか・・・
老人
興味を持つのはいいことじゃ。ちなみに不動産を買ってる層はどういう層か知っとるかのう?
hagebeats
???
老人
実はわしのような老人が買っているんじゃ。これを見てみい。
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老人
50歳代以上の割合は全体に増加しているんじゃ。つまり、若い者ではなく、じじいが金を持ってるというわけじゃ。
hagebeats
ちなみにどれぐらいの年収の人が持ってるんですか?
老人
住宅やマンションか中古住宅なのかによって違うのじゃが、半数は世帯年収600万以上じゃ。
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hagebeats
この人たちって現金で買ってるんですか?
老人
まさか。当然ローンを組んでマンションや1軒屋を買ってる割合の方が多いわけじゃな。そうすると、当然返済額は増えてるのが当然なんじゃ。これを見てみい。
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老人
これは年収倍率といって、住宅を購入した費用を世帯年収で割った割合じゃ。つまり、値が大きくなればなるほど、いいお家を買っていて、世帯年収が少なくても買えているってことなんじゃ。
hagebeats
よくわからなくなってきました・・・?
老人
次のグラフが大事じゃ。これを見てみい。
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老人
これは、総返済負担率という割合じゃ。何かというと、ローンを組んでいる人がいるとすると、その人の1か月当たり予定返済額を世帯月収で割ったものじゃ。先ほども言った通り、高額の住居を買っている人は現金で買っているわけではなく、ローンを組んでやっているわけじゃ。もちろん、ローンの返済は、利子がつくわけじゃな。仮に年利1%で年に100万円返さなくてはならないなら、借りた額にプラスして1万円を返済しなくてはならないわけじゃ。ところが見てみい。総返済負担率は増えてないのじゃ。どういうことかというと、高額の住居を買っている人に融資している利子が高くなっているなら、総返済負担率の割合は高くなっているはずなんじゃ。つまり、低金利で銀行から借りられている状況だからこそ、住居を買う人も多いわけじゃな。
hagebeats
な、なるほど。難しい話ですが、仮に高金利であれば、月々の返済額が上がるので、ここの返済負担率が上がるはずってことですよね。
老人
まさにその通りじゃ。
hagebeats
おお。
老人
この辺りの情報は住宅金融支援機構というページに載ってるから実際のデータを見てみると良いぞ。

参照記事:住宅金融支援機構フラット35利用者調査(2018年8月31日)

不動産の資産運用はやるべき?

老人
さて、本題じゃな。不動産って資産運用としてどうなのか?ってことじゃな?
hagebeats
はい。
老人
ぶっちゃけやめといた方がよいじゃろう。東京自体は地価が下がり続けておるし、なかなか不動産の目利きをするには多くの指標を見る必要があるんじゃ。まあ、難しい話じゃ。まだお主は若いし、別のところに投資した方がよい。最初に言った通り、健康を維持するためにジムに行った方がよっぽどいいお金の使い方じゃな。

関連記事:パーソナルトレーニングでダイエットだ!FiNCなら栄養士が24時間オンラインで食事指導もしてくれるからお得だぞ!

hagebeats
そうですか・・・
老人
じゃが、興味を持つことは悪いことじゃない。住宅市場を見ることはかなり勉強になることじゃろう。言ってしまえば、どこにどんな人が住むかわからなくても住宅市場を勉強するだけで、人口問題や少子高齢化問題など様々な問題の糸口が見えてくるはずじゃ。あながち損ではないじゃろう
hagebeats
ほおお・・・
老人
では、わしはここで降りるのでな。

不動産市場の均衡価格

誰がどこに住むのか?

これが全てだと思ってます。人が生きている以上どこかに住んでます。そしてその人口は国勢調査のデータを見ればわかるわけです。そうなると、どこに誰が住むようになるのかがわかれば、住宅事情の需要と供給がわかるはずです。

シンプルな話、需要と供給で均衡価格が形成されるのは、経済学部出身の端くれなのでなんとなくわかるわけです。なので、その土地の家が売れれば高くなり、売れなければ安くなる。これだけ。ただ、重要なのは、その仕組み。なぜ、その土地の家が売れるのか?なぜ、その土地の家が売られるのか?これがわからないと不動産市場を読めないわけです。しっかしね、これはマジでむずいよ。もう無理。この記事書くのに1日かかってるぐらいだしね。参考までにホームズさんの記事がめちゃくちゃ勉強になったので、どうぞ。

参照記事:2018年の住宅業界をめぐる環境を変化させた出来事と2019年の展望

参照記事:不動産市場の現状、将来予測を4つの象限から考える。~第8回「住宅市場分析研究会」

わからないなら不動産のクラウドファンディングをみてみよう

不動産むずって思ってる人
ハゲビさん、今回の話むず過ぎるよー。

って方が多いと思います。書いてる僕もそうです。ただ、何かしら不動産市場をもっと知りたい、もしくは投資してみたい人は、不動産のクラウドファンディングを見て見るのをおすすめします。例えばこちらのCREALさん。

CREAL

なぜか?この人たちは不動産のプロが選んだ案件なわけですけど、マンションを建てたいけどお金がない土地を持っている人たちと、不動産を買いたいけど、丸々買うほどの資産家ではない人たちを繋いで、マージンをとるビジネスなわけです。だから、この人たちがどこに張っているのか?どこの案件?湾岸?観光地?それからどういう物件?ホテル?マンション、一戸建て?と、様々な物件があります。なぜ、このタイミングで募集が始まっているのか考えてみると、一つの指標になるかと思います。ともかくCREAL
に会員登録してみて分析するのはあり。

ただ、いきなり不動産で銀行からお金借りて投資するのはなかなか勇気がいると思いますし、僕もやりません、ぶっちゃけ。不動産って相当経験値があるか、相当神から舞い降りたセンスがないと1発当てるのは無理かなと。ちなみに、1口1万円からでもできるので、やりたい方は以下からどうぞ。

CREAL

じゃ。

第六話:家計の節約は固定費を把握すること【支出を抑える方法を網羅した】


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ABOUTこの記事をかいた人

某テレビ局のバイトのストレスで22歳にしてハゲる→ハゲた経験を活かしブログ始めました。現在25歳。ハゲ以外は作曲かDJのこと書いてる雑記。ユーチューバーもやってます。
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